これまで工務店さんの話をしてきましたが、マイホームを建てる際にほとんどの方がお世話になるであろう住宅ローンのお話です。
会社員なのに、自営業扱いされた理由
私の住む地域では、家を建てる時の費用として家本体の建築代に加え、土地や諸費用込でだいたい3,000万円程度に抑えることが多いようです。
市内全体としては2,800万円ほどがボリュームゾーン。
また、住宅ローンの返済期間を40年で契約することが多いそうです。なんと、80歳まで借りられる契約というから驚きです。こうなると、繰上げ返済が前提ですよね^^;
これだけの予算となると、ほとんどの方がお世話になるのが住宅ローンです。
都会とは言えない市なので、お給料も高いとはいえません(←偏見?)。
なかなかそんな大金を一括で払えるセレブはかなり少数派だと思います。(我が家は頭金すら入れない予定の超庶民です)
わたしは、夫の希望もあり出産を機に正社員をやめ、６時間のパート勤務をしています。
夫は、個人事業主である義父の会社で働いています。
・・そう、そこが最大のネックなんです。
”個人事業主である義父の会社で勤務”
ちなみに夫は源泉徴収票も出ていて、健康保険証もあります。
役員というものにもなっていないので普通の会社員扱いです。
しかしですね、義父の会社は会社名に名前が使われているし、源泉徴収票は義父の名前で発行されているので、親子であることは簡単に予想されます。
そうすると、現時点ではただの会社員である夫も『将来的には継ぐはずだ』『会社が倒産した時には、子の収入にも大きな影響がある』と判断されてしまい、個人事業主と同じ扱いになってしまうようです。
親の会社で働いているという話をすると、やはり営業担当者さんたちは困惑するというか、若干嫌な顔をされます(;^ω^)
普通の会社員より審査書類が増えて手続きも面倒ですし、なにより審査が厳しくなりがちです。ローンが組めなければ、契約はできないのでそりゃ担当者からしたら嫌ですよね^^;
なぜ、自営業は住宅ローンが難しいのか
それでは、なぜ個人事業主は会社員に比べ住宅ローンの審査が厳しいのか、まとめてみました。
低金利により、銀行の判断が消極的に、、
近年は不景気やコロナの影響もあり、低金利が続いています。
そのため、金融機関にとって住宅ローンは力を入れる商品のひとつとなっています。
しかし、その分競争も激しく、さまざまな角度からの審査が必要となり、判断が難しい自営業者の方の対応に消極的にならざるおえない金融機関も多いようです。
「収入」の不安定さ
金融機関が住宅ローンの審査に当たって最も重要視するのは『収入』です。
会社員は毎月会社から給与を受け取りますが、自営業者の収入は毎年の事業内容に左右されるため、不安定になりがちです。
健康上の問題や近年では新型コロナウイルス感染症などの影響によって、収入が激減したり途絶えたりすることも考えられます。融資する側としては、事業の将来性を予測する必要があり取扱いの判断が難しくなってしまいます。
住宅ローン事前審査のポイント
実際に営業担当者に言われた審査ポイントです。
一つの基準は”所得の３期分”
住宅ローンの審査では、会社員は前年の給与の総支給額（年収）が対象となりますが、個人事業主の場合、多くの金融機関では、年間の売り上げから経費を引いた所得で判断されます。
一般的には、直近の３期連続で黒字であることが条件とされるようです。
年収が同じ水準でも、自営業者は所得が対象となるため、住宅ローンの審査では、会社員より借入可能額が少なくなってしまう傾向にあります。
収入に対する借入金額
返済が遅滞しないように、収入に対して借入金額が多くないかをまず審査するため、年収における年間返済額の割合をしめす返済負担率を割り出します。
その計算方法は、
年間の返済金額 ÷ ３年間の所得金額 × 100
で計算され、返済負担率が３５％を超えないことが目安といわれています。ざっくり計算してもらうとこれはクリアしていました。実際35％ってかなりの金額ですよね。そんな金額払ってたら生活できない・・
他の借り入れなどの信用情報チェック
これまでに自動車ローンやクレジットカード、奨学金などの返済が滞っていないか、残額はいくらかなども重要になるようです。
我が家の場合は自動車ローンなし（基本現金一括購入）、奨学金なしという状況だったのですが、夫がわたしに隠れて消費者金融から借り入れがありました。
これを機に貯蓄から一括返済、即行解約し、夫には二度目はないことを固く誓わせました←
信用情報も調べましたが、遅滞はなかったようで傷はついておらず一安心です。
借り入れがあっても遅滞がなければ審査に影響はないようですが、借入可能額に影響が出る可能性はあるみたいなので、事前審査をお願いする前に即返済、即解約しました。
健康状態に問題はないか
住宅ローンを組む場合、「団体信用生命保険（以下：団信）」への加入が条件となっている金融機関も多いと思います。
団信は、住宅ローンの契約者が万が一、返済途中に亡くなったり、高度の障害状態になったりした場合、保険によりその後の支払いが免除されるものです。
団信の加入に当たっては事前の健康告知が必要となり、健康状態により加入できない場合は、住宅ローンを組むことが難しくなります。
特に、高血圧や糖尿病で薬を服用してるような場合は、若くて収入があっても結構難しくなると営業担当者がいっていました。幸い我が家は特に問題ありません。
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長くなってしまいましたが、夫は会社員ではあるけど審査の厳しい個人事業主と同じ扱いを受けることになってしまいました。
住宅ローン事前審査に必要な書類
各工務店の営業担当者により、提出をお願いされたのは下記の書類です。
・夫の源泉徴収票（直近３期分）
・夫の健康保険証、免許証の写し
・義父の会社の確定申告書（直近３期分）
夫の収入だけでは難しく収入合算で契約をする予定のため、妻のわたしも以下の書類が必要となります。
・私の源泉徴収票（前年度分）
※勤務先が変更したばかりのため１年分
・健康保険証、免許証の写し
金融機関によっては、夫の源泉徴収票は３期分ではなく、前年度分のみでもOKなところもあるようです。
正直、確定申告書を見ただけでは素人が判断することはできないので、事前審査の結果を待ちたいと思います。
世帯収入としては問題ないので、義父の会社の経営状況がどう判断されるのか気になるところです。
とりあえず３期とも赤字ではなかったと思う・・！
気になる審査結果はこちらをご覧ください♫
最後までお読みいただきありがとうございました(•ᵕᴗᵕ•)⁾⁾
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